Dự án chung cư cao cấp nguy cơ “tụt hậu”

Nhiều chuyên gia bất động sản nghĩ rằng, Dự án nhà chung cư đặc trưng là tầng lớp đẳng cấp tại Hà Nội có nguy cơ hụt hơi trong cuộc chạy đua bán hàng do nguồn vốn bị thu hẹp và sức mua sắm trên thị phần giảm sút.

Tại buổi giao lưu trực tuyến về nhận diện thị phần bất động sản năm 2011

Cơ hội và rủi ro diễn ra ngày 23/3, nhiều chuyên gia nghĩ rằng, những Công trình chung cư cao cấp đang phải cạnh tranh khốc liệt bởi vì nhiều nhiều chủ đầu tư đang rầm rộ bung hàng. Tiêu biểu là Công trình Royal City (Nguyễn Trãi) tung ra 4.000 căn hộ. GoldenPalace (Mễ Trì) cũng chào bán 1.000 căn hộ. Sắp tới là CastlePlaza (Hồ Tùng Mậu) cũng rậm rịch chào bán 4.000 căn. Lãnh đạo 1 doanh nghiệp tiết lộ, hiện tỷ lệ bán thành công ở những Công trình đẳng cấp với giá trên một.800 USD mỗi m2 trở lên không cao, phân khúc này đang mang nguy cơ khủng hoảng thừa.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long cho hay, nhiều khả năng, thị phần chung cư đẳng cấp tại Hà Nội sẽ khuyến mãi bởi vì nguồn cung hiện tại đang quá nhiều. Sức cầu đối mang thị phần này bị giảm sút lớn vì giới đầu cơ đang dần rút khỏi thị phần và khách hàng mua phục vụ nhu cầu thực cũng bị hạn chế. "Một số chủ tập trung đầu tư có nhiều hàng tồn đọng. Họ gặp sức ép của các khoản đáo hạn vay trước đó nên sẽ bắt buộc hạ giá để tạo dòng tiền", ông Việt nhận định.

Người dùng nên đánh giá kỹ sản phẩm thay do chạy theo các xu hướng của thị phần để tránh rủi ro

Thực tại, giá bán căn hộ Hà Nội đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Ông Việt đưa ra ví thử, tại Hà Nội, có nhiều khu vực giá căn hộ cách đây 5 năm chỉ khoảng 6 triệu đồng mỗi m2 nhưng tới nay đã vọt lên tới 35 triệu đồng. Theo ông Việt, sở hữu giá 6 triệu đồng mỗi m2, chủ tập trung đầu tư có lãi khoảng một triệu đồng mỗi m2 khi trừ những chi phí. Như vậy giá thành của sản phẩm là 5 triệu đồng mỗi m2 và giả sử mỗi năm trượt giá là 20%, thì sau 5 năm, giá căn hộ sẽ là 10 triệu đồng. Như vậy, thực tế người mua phải trả tới 35 triệu đồng mỗi m2 cho một sản phẩm với giá trị thật là 10 triệu đồng.

Dưới sức ép của các yếu tố đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công, giá ngoại tệ không ngừng gia tăng, nhiều doanh nghiệp sẽ phải hạ giá bán. Ông Việt nghĩ rằng, sẽ sở hữu nhiều chủ đầu tư vướng vào tình trạng "cháy nhà 2 đầu" bởi vì không bán được hàng lại khó xoay vốn để tiếp tục triển khai Công trình. Để cân đối, nhiều chủ tập trung đầu tư sẽ phải chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng của mình, chấp nhận bán hòa thậm chí là lỗ.

Đông đảo các chuyên viên cho rằng, trong năm nay, căn hộ trung bình và nhà thu thập thấp sẽ lên ngôi. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện Hà Nội cần 5,5 triệu m2 nhà ở tương đương 110.000 căn hộ và 11.000 chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp.

Ông Vũ Xuân Thiện Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nghĩ rằng, trong năm nay, thị trường bất động sản sẽ ổn định do nguồn cung nâng cao lên. Không những thế, địa ốc vẫn phụ thuộc nhiều vào chính sách tài chính tiền tệ. "Tôi cho rằng tầng lớp nhà ở đẳng cấp sẽ bão hòa, nhà ở giá trung bình, giá thấp sở hữu xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp ở trục đường và tầng lớp nhà ở cho thuê", ông Thiện nói.

Thị trường bất động sản năm nay được dự báo còn nhiều khó khăn

 Những chuyên gia tính toán, nguồn vốn cho bất động sản ngày càng thu hẹp. Tổng dư nợ tín dụng bị rút trong khoảng 38% năm 2009 xuống còn 27% vào cuối năm 2010. Sang năm 2011, Chính phủ lại rút tiếp 7% tổng dư nợ tín dụng. Bất động sản cộng có chứng khoán bị siết chặt hơn với quy định dư nợ cho vay phi sản xuất phải điều chỉnh trong khoảng trung bình 18,3% xuống còn 16% .

Chính phủ đang kiểm tra việc mua bán USD trên thị trường tự do và việc kinh doanh vàng miếng cũng đang với nhiều ý kiến trái chiều nên dòng tiền vẫn với cơ hội đổ vào bất động sản. Ông Phan Thành Mai, Trưởng ban điều hành Mạng các sàn giao dịch bất động sản khu vực phía Bắc cho hay, bất động sản sở hữu thuộc tính hiện hữu, với tỷ suất lợi nhuận cao, và có độ trễ lúc chịu tác động của chính sách nên vẫn là kênh hấp dẫn trong thời điểm này.

Ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam nhấn mạnh, đối có các Dự án chung cư đang được triển khai, trong điều kiện ngày nay, chủ ưu tiên đầu tư có thể khó điều chỉnh nâng cao giá bán bởi chịu áp lực cạnh tranh lớn. 1 số Công trình không còn có tính khả thi cao và mang nguy cơ bị ngừng triển khai. Bởi thế, trước lúc tập trung đầu tư vào tầng lớp nào, quý khách cần nghiên cứu kỹ sản phẩm, sức mạnh, kinh nghiệm và tên tuổi của chủ đầu tư cũng như những thế mạnh cạnh tranh của Công trình. "Nhà tập trung đầu tư nên phân tích kỹ sản phẩm thay bởi vì chạy theo những xu hướng của thị phần để tránh rủi ro", ông Minh khuyên.

Xem thêm :

Chung cư cao cấp tiến triển tốt chiều lòng những thượng đế khó tính

Nếu bài viết có ý nghĩa, xin hãy chia sẻ nó :